بازار مسکن به دلیل کسر معاملات ، در سال گذشته فراز و نشیب های زیادی را تجربه نکرده است.
قیمت ارز و طلا امسال افزایش یافته است. تا پایان سال گذشته ، دلار در بازار آزاد به 6000 تومانی افزایش یافت که در مقایسه با اوت امسال حدود 2 درصد است ، اما قیمت مسکن حدود 2 درصد افزایش یافته است. در مورد وضعیت بازار املاک و مستغلات سال گذشته ، تجزیه و تحلیل آینده این بازار ، نقش دولت و مشاوران املاک و مستغلات در کنترل بازار مسکن و تأثیر کاهش ساخت و ساز در این منطقه ، ما با Kianush Gudarzi ، رئیس اتحادیه املاک و مستغلات بحث کردیم. بخش اول گفتگو با Kianoush Goodarzi ، رئیس اتحادیه مشاوره املاک و مستغلات در تهران ، می گوید:
چه شرایطی را برای بازار خانه در سال ششم پیش بینی می کنید؟
ابتدا باید ببینیم که در سه سال گذشته در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده است. پرش قیمت ، که اتفاق افتاد و قیمت هر متر مسکن در تهران به 2 میلیون تومانی رسید که منجر به 2 تا 5 دکتری شد که در واقع نامزدهای مؤثر برای بازار مسکن بودند و بنابراین معاملات در سه سال گذشته به بزرگترین سطح خود رسیده اند. حتی اوت و سپتامبر ، که یک پیک جابجایی است ، تعداد قراردادها در تهران در تهران از محدوده 6 امتیاز تجاوز نمی کند ، که تقریباً یک شمال طبیعی است.
شاخص های اقتصادی کلان در بازار املاک و مستغلات تأثیر دارد و تا زمانی که ثبات نسبی در شاخص های اقتصادی پیدا نکنیم ، نمی توانیم انتظار کنترل بازار را داشته باشیم.
اعلامیه های 1 تا 2 ، که در واقع لایه های سطح متوسط و سطح بالا هستند ، در دهه های اخیر شکوفا شده اند ، که توانسته اند از طریق درآمد ، وام یا کمک های خانوادگی و سایر وسایل خود مسکن بخرند. اما افزایش قیمت ظرفیت خرید خود را از دست داده و بازار املاک و مستغلات را از بین می برد. این دلیل اصلی تجارت و ثبات قیمت ها بود. به همین دلیل ، هنگامی که دلار نرخ رشد قابل توجهی داشت ، قیمت مسکن به میزان قابل توجهی تغییر نمی کند و صلح نسبی در بازار وجود دارد.
آیا این بدان معنی است که ما در سال ششم منتظر قیمت مسکن نیستیم؟
کنترل نسبی تورم مسکن به این معنی نیست که قیمت مسکن در سن 6 افزایش نمی یابد. ما همچنین سال گذشته افزایش جزئی داشتیم. قیمت خانه ها افزایش یافته است ، اما افزایش آن در طول سال تقریباً 2 درصد بود. اگرچه حدود 2 درصد از تورم داشتیم ، قیمت دلار و طلا بیش از 5 درصد افزایش یافته و با همان سرعت ساختمان ورودی قیمت را افزایش داده است. در حقیقت ، قیمت اسمی مسکن افزایش یافته است ، اما با افزایش تورم باعث افزایش قیمت مسکن ، قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. آنچه در این شرایط اتفاق می افتد این است که بازده سرمایه بازار مسکن در حال کاهش است ، بنابراین سرمایه گذار و سازنده نمی خواهند در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند. از اواسط دهه 1980 ، تولید مسکن کاهش می یابد تا به 2 تا 5000 واحد در سال برسد. در حالی که تقاضای سالانه برای یک میلیون خانه است و این تقاضا هر ساله جمع می شود. اثرات این فشار می تواند در شکل متوسط و طولانی مدت تورم فراوان در بازار مسکن رخ دهد ، اما بعید است امسال اتفاق بیفتد. مسکن معمولاً از بازارهای موازی حرکت می کند.
وقفه بازار مسکن برای قانونگذار و خالق این سیاست تا چه اندازه است؟
ما با کمبود قانون روبرو نیستیم. به عنوان مثال ، همان قانون در مورد تولید و تأمین مسکن ، با وجود برخی از معایب ، یک قانون نسبتاً خوب است. در این اجرای ، کارکنان تلاش می کنند تا سیاست های تأمین و کنترل خانه را افزایش دهند ، اما شاخص های کلان اقتصادی بر بازار املاک و مستغلات تأثیر می گذارد و ما تا زمانی که به ثبات نسبی در عملکرد اقتصادی نرسیم ، انتظار کنترل بازار را نمی توانیم.
از طرف دیگر ، ما در زمینه مسکن یک بانک اطلاعاتی مفصل نداریم. وزارت جاده ها و توسعه شهری می خواهد وضعیت وضعیت مسکن را از طریق سیستم املاک و مستغلات تعیین کند. به عنوان مثال ، بدانید که چند خانه و اجاره به برنامه ریزی می شوند. اما برخی از پروژه ها ، مانند این طرح ، با برنامه ریزی عمومی مورد استقبال قرار نگرفته اند. در طی پنج سال گذشته ، برخی از افراد وزارت راه و توسعه شهری و پارلمان تهدید کرده اند و ممکن است به اعمال مسکن در سیستم املاک و مستغلات تشویق شوند ، که مؤثر نبود. حتی گفته می شود که بسیاری از کارمندان اطلاعات مسکن خود را در سیستم ثبت نکرده اند.
اتحادیه املاک و مستغلات تا چه اندازه می تواند بازار مسکن را کنترل و نظارت کند؟
کار ما این است که موضوع یک سری مقررات باشد. اگر این دست خود ماست و ما می خواهیم راه حلی داشته باشیم ، می گوییم که این شکل از کار به عنوان کارگزار از هر دو طرف برای ما مناسب نیست. ما می توانیم با کشورهای توسعه یافته یا کشورهای خلیج فارس مشورت کنیم و فقط یکی از ادغام را خدمت کنیم. مزیت این روش این است که هیچ تضاد منافع وجود ندارد و این تصور غلط از برخی از افرادی که مشاوران املاک و مستغلات را در ایجاد التهاب در بازار مسکن مقصر می دانند یا فکر می کنند می خواهیم قیمت آپارتمان را افزایش دهیم از دست می رود. اما از هر نظر ، ما اکنون به عنوان واسطه عمل می کنیم. البته به عنوان یک واسطه ، نه تنها در افزایش قیمت مسکن نقش داریم بلکه همیشه سعی می کنیم قیمت ها را برای افزایش معاملات کاهش دهیم. در اصل ، درآمد مشاوران املاک و مستغلات و سود آنها کاهش قیمت آپارتمان است. کار ما خدماتی برای خدمات نیست و این قوانین موجود ، اگر به ما اجازه دهیم کار خود را از طریق سیستم ها انجام دهیم ، می تواند به برنامه ریزی بازار دولت کمک کند. ما نباید هرج و مرج را انجام دهیم و به عنوان مشاوران املاک و مستغلات کار کنیم که با مداخله دولت قابل کنترل و کنترل باشند.
در مورد وضعیت بازار اجاره چطور؟
نمی توان سطح اجاره سنگین را انکار کرد ، اما گاهی اوقات افزایش برخی از افراد در سطح جامعه یا از طریق فضای مجازی بیشتر از آن چیزی است که می بینیم. سال گذشته فضای خارج از کنترل را نشان داد. دولت ، سه سال پیش ، 5 ٪ سقف مجاز را قرار داده و در بازرسی های مختلف به مشاوران املاک و مستغلات فشار می آورد. اما در پایان ، هیچ کس در تهران چادر در تهران نداشت. همه با توجه به قدرت مالی ، پناهگاهی با کیفیت فراهم کرده اند. بازار اجاره یکی از بازارهایی است که عرضه و عرضه آن را تنظیم می کند و صاحبان و مستاجران در حال جمع آوری هستند.
آمار همچنین نشان می دهد که دستورالعمل و قیمت گذاری گرامری در بازار اجاره چندان مؤثر نیست. زیرا این بازار منوط به تقاضا و عرضه است. به جای قیمت گذاری ، ما باید تولید و عرضه مسکن را افزایش دهیم. اگر بانک ها ، سازمان ها و موسسات عمومی و دولتی ، واحدهای خالی را ارائه دهند که در بازار مسکن قرار دارند ، فشار اجاره به میزان قابل توجهی کاهش می یابد. شرکت های مدنی پردیس و پاند نیز باید خانه های نیمه ساخته شده کار کنند و به پایان برسند. پیشنهاد جدید قطعاً در سازماندهی بازار خانه مؤثر خواهد بود. مشکل دیگر کنترل تورم است. هنگامی که ما با تورم بالا روبرو هستیم ، مالک که خانه را استخدام می کند باید اجاره را برای معیشت خود افزایش دهد.
یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن که در دهه های اخیر بسیاری از افراد را به خود جلب کرده است ، نتیجه گیری از معاهدات غیررسمی است که حاکمیت تصمیم گرفته است اسناد غیررسمی را سازماندهی و تصویب کند. بیشترین اقدامات انجام شده در این زمینه چیست؟
روند سازماندهی اسناد غیررسمی و صدور سندی بر اساس ثبت رسمی معاملات املاک و مستغلات با املاک و مستغلات از تاریخ 3 ژوئیه آغاز شد. برای اعمال این قانون ، سیستم ثبت نام اسناد الکترونیکی توسط ثبت کننده و قرارداد ثبت نام املاک و مستغلات ایجاد شده است ، که همچنین پس از اتمام قرارداد ، به قرارداد ثبت نام رسمی دسترسی دارد. یک سال پس از راه اندازی این سیستم ، هرکسی که هرگونه اقدام قانونی داشته باشد ، خواه (IAC) و هر عملی که منجر به انتقال یا نتیجه ملک شود و صلح – قدرت وکالت باید در سیستم ثبت نام اسناد الکترونیکی ثبت شود.
البته طبق یادداشت 2 ماده 4 قانون ، مردم به مدت هشت سال وقت لازم را دارند و نگران اتلاف وقت برای ثبت اسناد غیررسمی نیستند. با توجه به اینکه در سالهای اخیر ، معاملات املاک و مستغلات که بر اساس مقررات غیررسمی و اسناد به اتمام رسیده اند ، مشکلات عمومی را ایجاد کرده اند ، این قانون تصویب شده است که این یک قانون بسیار خوب است اما مدتی طول می کشد. اجرای این قانون به ساختار جدیدی بر اساس سیستم ثبت اسناد الکترونیکی نیاز دارد ، که خوشبختانه امسال راه اندازی شد.
از سالی که سیستم املاک و مستغلات با مسئولیت وزارت بهداشت شروع می شود ، ثبت نام مسکن و قراردادهای استخدام به مشاوران املاک و مستغلات ارائه شده است و کار به ترتیب قابل قبولی انجام شده است. اما وزارت راه و توسعه شهری پس از تصویب قانون مسکن مجاز به دریافت سیستم املاک و مستغلات از وزارت بهداشت بود. وزارت جاده ها همچنین به کلیه اعضای جامعه اجازه می دهد تا پس از ایجاد یک سیستم خود سازگار ، قرارداد امضا کرده و آن را در سیستم ثبت کنند. آنها همچنین اظهار داشتند که هدف آنها تنظیم بازار خانه است. اگرچه این اقدام نه تنها به سازمان و کنترل بازار خانه منجر می شود ، بلکه هرج و مرج را نیز تشویق می کند. اختلاف نظر با سؤالاتی از قبیل قانون املاک و مستغلات ، صدور گواهینامه ، کشورهای معامله ، کنترل ساختار و امنیت در تمام سطوح این فرآیند باعث اختلالات و چالش هایی می شود که قطعاً در آینده بوجود می آید.
آیا شما اعتقاد دارید که سیستم خود تنظیم شده باید به دلیل سیستم کاتب حذف شود؟
نه ، منظور من این نیست که حس من این است که سیستم نویسندگان بیشتر از سایر سیستم ها در یک بیشتر است. علاوه بر قانون مسکن ، قانون تصویب شده است که بخشی از آن مربوط به فعالیت مشاوران املاک و مستغلات است. مطابق قانون الزام ، سیستم کاتب ، که بندری برای ثبت نام الکترونیکی برای آژانس اسناد است ، در واقع ایجاد شده است ، در واقع ، هر دو سیستم نوشته شده و در سیستم های کاتب کار را انجام می دهند. ما ترجیح دادیم قراردادها از ابتدا تحت همان سیستم قرار بگیرند. زیرا وقتی سیستم وجود دارد ، چیزهای زیادی در افراد وجود دارد. از طرف دیگر ، هنگامی که بانک اطلاعاتی دولت از یک سیستم است ، می تواند آن را برنامه ریزی کند. اما آنها گفتند که هر دو سیستم ، به جز اینکه تمام سیستم های دیگر برای ثبت اسناد الکترونیکی باید به سیستم متصل شوند و کسب اطلاعات شامل صدور گواهینامه ، دارایی یا کنترل اسناد شخصی از طریق سیستم ثبت الکترونیکی آژانس ثبت نام است. بنابراین ، همه افراد می توانند قراردادهای فروش یا اجاره خود را در سیستم منشی امضا کنند.
در مورد سیستم خود سازگار ، طبق قانون است و نمی توانم بگویم که من آن را نمی پذیرم. این سیستم کار خود را انجام می دهد و سیستم کاتب کار خود را انجام می دهد. اینها افراد و مشاوران املاک و مستغلات هستند که از آن استفاده می کنند که از کدام سیستم برای استفاده و برآورده کردن اساس دسترسی و رضایت آسان استفاده می شود. آنچه ما فکر می کنیم این است که مردم بهتر با سیستم منشی ارتباط دارند.
یکی از مزایای سیستم منشی این است که فقط مشاوران دارای مجوز املاک و مستغلات می توانند وارد این سیستم شوند ، اما لازم است مشاوران املاک و مستغلات دسترسی بیشتری به وضعیت ملک و طرفین قرارداد فراهم کنند. به ما دسترسی پیدا کنید و از ما بخواهید مسئولیت را بر عهده بگیرید. 4.3 ٪ از کلاس من افراد نجیب و خالص هستند ، اما نیمی از درصد باعث تهمت می شوند. برای کنترل این تعداد اندک یا جلوگیری از انجام کار خود ، باید به سطح دسترسی دسترسی داشته باشم. اما تاکنون مشاوران املاک و مستغلات هنوز در شرایط املاک و مستغلات و املاک و مستغلات در دسترس نیستند.
